◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
01
上周六，紫璋台发布了5套房源的递补选房公告。
公告显示，紫璋台今年2月8日结束选房，5套退出房源均是大户型，面积-㎡不等，总价约-万，平均单价近3万。
许多人由此联想到，6月17日层楼率先提及的《杭州二手房贷“额度大告急”》，此后一周，“二手停贷”相关话题迅速成为几乎所有地产媒体的头条。
“二手停贷”是表象，“额度告急”是原因。
这一因果关系的底层逻辑，则是今年年初，央行与银保监会联合发布的一纸《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。对各银行的房地产贷款与个人住房贷款余额占比都规定了上限。
如今年过半，由于上半年杭州商品房成交量创下新高，许多银行提前“打光子弹”，已接近触发上限红线，无论二手房或新房，不得不更审慎地放款。
而紫璋台的一纸退房通知，让我突然发现，真实情况可能比想像的更严峻！
按隔壁西雅图5万的二手成交价测算，倒挂2万+。一套紫璋台㎡，账面至少可获利万。
千辛万苦从“万人摇”中杀出重围，时间也已过去4个多月，居然还有人放弃肉眼可见的惊人收益，真是让人想不通！通过多方打听，主要有以下三种说法。
一：买家首付拿不出，不排除摇号就是东拼西凑，甚至动用了信用、经营贷，可能被“抽贷”了。
二：贷款批不出，资金流水不足，房贷额度紧张，这种可能性不小。
三：拼单式投资客，交付等待期和5年限售下，资金成本不菲，利益分成谈不拢。
可以看到，每条都和“缺钱”有关系。想想也是，若不是真没办法（毕竟4个月都解决不了），吃到嘴里的肉，谁愿意再吐出来？
02
由紫璋台5套“不合情理”的退房，我进一步想到：这会不会只是一个开始？
毕竟，紫璋台可是年初摇号的红盘，到现在还有客户没拿到银行的贷款；那是不是同一批次红盘潮的1万多套房子，还有大量按揭没放款？
也就是说，表面上，前6个月成交的新房消耗了银行今年的大部分额度，实际上，连春节前卖出的房子，许多还没开始消耗贷款余额。
也许等年初红盘贷款放完，银行全年额度就枯竭了？
如果成立，那么不要说接下来新开的住宅，就是此前两三个月卖出的新房，可能放款都会变得异常艰难。
我做了一些抽样调查。春节前，与紫璋台同期杭州有19个楼盘大对撞，超万套房源，的确至今仍有相当比例尚未放款。
“朋友摇中了一套御潮府，总价多万，二套组合贷，到现在都没放款。”“听销售说，御潮府套房源，只放款了差不多三分之一。”
“江河鸣翠，一个月签30套左右。”、“沐宸院据说放了一部分”、“嘉品还有一百多套没放”……
“年前这批红盘，在我们银行申请贷款的，有好一部分都没放款，主要是因为还没办好。”杭州银行某工作人员说。
按照流程，只有办好了，才会进入银行放贷程序。
也就是说，4个月之前，杭州卖掉的新房，还有一大把没拿到房贷。春节后成交的数万套新房，房贷压力可想而知。
“首付已经交了，贷款还在排队。”6月刚刚拼单摇中晓月澄庐的曹先生说。
03
没有弄好的房源，肯定都还没放款。但就算签了，也还有大量仍然未放款。
滨融府年前那批房源都签了，但有近20%贷款还没到位。已办完一半的嘉品，放款也很慢。同期摇号的南湖明月，许多已办好的也还未放款。
不要说春节红盘潮了，更早之前成交的新房，也有不少没放款的。
比如著名的“6万人摇”西溪公馆，就更是“重灾区”。有业主反映：北区有好几百户贷款没下来。而摇号信息显示，西溪公馆北区于去年9月摇号，距今已有9个月。
没办法，现在额度太稀缺了，哪怕网签了，放款时间也没法保证。
相对有保证的，只有那些品牌房企。“像W房企和B房企旗下的楼盘，基本一个月内，其他真不好说。”某银行信贷人员说。
这些已售出未回款的住宅，占用资金数额惊人。
以上述大本营在杭州的B房企为例，目前已售出住宅仍有亿未回款；另一家全国房企的浙江区域，已售住宅也有90亿未回款。
它们就如一个个楼市“堰塞湖”，急待银行放出的“大水”疏通，但是，银行下半年的贷款余额还够用吗？
04
额度的愈发紧张，也导致了其他两个结果。
一是房贷利率持续上扬，二是房贷申请时，与个人征信、流水、资产负债等情况，高度相关。
比如，某银行就明确提出：近6个月有新发放的消费贷款，须结清并提供结清证明；近3个月发放经营性贷款的，须提供相应用途证明。
名下有抵押贷、车贷等其他贷款，剩余还款年限超一年的，均摊到月还款内，收入达到所有月还款额的两倍。
房贷迟迟不到位，不排除个别开发商要求购房者付全款。
最近有网友抱怨，去年底摇中的新房，网签后银行一直未放款。开发商通知，再办不出贷款就要求一次性付清。如果付不出，就要对房源另作处理。
全款肯定付不出，可行的办法，或许就是提高首付，希望银行“开绿灯”了。
所以，别看年前“史上最大红盘潮”如一场极乐之宴，但摇到号选到房，仍算不上落袋为安。等到这万套房源全部进入网签和放款周期，还陆续会有紫璋台退房这样的“雷”会爆。
无论贷款审批不过还是放款没额度，实在腾挪不开时，只能退房，给后面的候选者发红包。
基于同样原因，二手房各种捡漏机会也会暴增。
昨天，有中介发朋友圈，推荐一套翡翠城一本证的㎡房源，总价万，满五唯一，有高额抵押，比市场价便宜多万。房东惟一的要求就是——一定要全款。
同样是昨天，还有人在群里询问：“杭州壹号院㎡的20层左右房源，9万元单价，税费由对方承担，能不能接盘？”
与之对话的人，提及了“现在二套贷款很难”，貌似觉得买下来短炒有空间，又担心有风险。
这些房源我未来得及去实地验证，但可以肯定，这类“明显低价，要求全款，房东急售”的热门二手房源，接下来会越来越多。
05
从宏观层面看，下半年货币继续收紧的概率很高。
本周一结束的央行货币政策委员会第二季度例会中，明确提出：防范外部冲击，防范金融风险，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。
这里的外部冲击，就是预期转向的美国货币政策。
6月17日，美国联邦公开市场委员会，将超额准备金利率从0.1%上调至0.15%，并提出预计年之前加息两次。这是疫情后，美联储首次发出货币政策收紧信号。
美联储向来是欧美市场的风向标，而不少新兴市场已经率先加息，巴西已第三次加息，俄罗斯、土耳其等也已经进入加息周期。
全世界都在收紧，你还敢大力度宽松吗？显然这样的可能性相当小。
其实去年下半年开始，中国就已逐步收缩流动性。近年来，更是接连出招打击P2P，及比特币、狗狗币等虚拟货币，为的就是防风险、提前排雷。
况且，从金融数据看，中国贷款规模增速，确实过快了。年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1％。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6％。
今年5月，人民币贷款又增加1.5万亿元，其中住户贷款增加亿元。
种种迹象显示，今年下半年，货币政策“紧”的可能性，要远远大于“松”。作为货币政策晴雨表的股市，就是最好证明。
前天（6月29日），A股上证指数跌幅0.92%，下跌股票占比近6成。
货币一紧缩，股市就“被吓到了”，楼市同样不能幸免。特别二手房，流动性正逐步下滑。手边买房显示，截至6月30日17时，当月二手共成交套，连续三个月下跌。
不过，放贷始终是银行的“原始冲动”，下半年能否咬住个贷占比红线，还待观察。盲目沽出优质房产，也没有必要。
但至少疯狂加杠杆的动作，可以暂时停一停了。
▍今日可登记楼盘
CENGLOU·CHINA
案名均价摇号情况德信金科泊岸江宸轩板块：萧山所前
房源：套
户型：89-㎡
登记方式：首套验资60万，其他万
登记日期：7.1--7.3
同乔里-板块：富阳富春
房源：51套
户型：58-㎡
登记方式：首套验资70万，其他万
登记日期：6.29-7.1
世茂国风大境板块：青山湖科技城
房源：58套
户型：-㎡
登记方式：验资万
登记日期：6.29-7.1
中天宸望板块：临安锦北
房源：套
户型：89-㎡
登记方式：验资50万
登记日期：6.29-7.1
▍观点·问答·导购·土地·市场
CENGLOU·CHINA
◎楼市实探：杭州旁这县城，上千万房子也靠抢
◎89㎡分割出两个丁桥：一个4万，一个还是3万
◎改善盘统统限售，二手房遇阻
楼先生问答NO.
◎“抽贷+停贷”！新交付豪宅7万8甩货，只接受全款
◎你可能还没感觉到：收紧了
楼先生问答NO.
◎一直被踩低的文晖二手房，最近翻身了
◎逆转！杭州大量“贴牌”学区房挂价下调，量价齐跌
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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