销售业绩完成，但营收下滑，净利润为负。现金短债比和剔预收后资产负债比踩线，“三道红线”处于橙档。
◎作者/齐瑞琳
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核心观点
报告期年内荣盛发展()先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动，全力以赴去库存；结合疫情实际，推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。年荣盛发展实现全口径合约销售金额.6亿元，同比增长5.9%；合约销售面积.2万平方米，同比增长2.5%。完成全年销售目标亿元的1.03倍，超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，荣盛销售依然面临压力。
年荣盛发展共在16个城市新增29宗地，全年新增土储建筑面积.2万平方米，总价.4亿元，拿地销售金额比仅0.09，拿地几乎停滞，相比去年的0.22有明显下降。调整布局重心，新增土储超6成布局长三角，为近年来新高。
截止年底，荣盛发展的总土储约万平方米，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。区域分布与年初差距不大，环渤海占比58.8%，尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%，在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下，荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。
年荣盛发展实现营业收入.4亿元，同比下降33.94%。其中房地产业务营收.6亿元，占营业收入比重达84.8%，相较去年同期下降2个百分点。年荣盛发展实现毛利润92.3亿元，归母净利润亏损49.6亿元，整体毛利率水平为19.5%，较去年同期下降8.3个百分点，归母净利率为-10.5%。出现上市以来首次亏损。
荣盛发展持有现金亿元，较期初下降37.7%。现金短债比0.8，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至1.2，债务结构恶化。净负债率为80.2%，剔除预收账款后资产负债率为75.2%，超出监管规则不高于70%的要求，整体来看“三条红线”处于橙档水平。
年企业多元化营收实现71.8亿元，占比15.2%，较年上升2.0个百分点。其中产业园板块营收27.7亿元，占比下降1.7个百分点；物业板块和酒店板块分别实现收入16.7亿元和7.4亿元，分别同比增长2.0%、0.6%，并且在年初，荣万家成功于港交所上市。
01
销售
业绩同比增速5.9%
完成全年目标%
完成全年销售目标的%。报告期年内荣盛发展先后开展“百盘争霸”、“颗粒归仓”、“国庆专项行动”、“四季度业绩保卫战”等专项营销活动，全力以赴去库存；结合疫情实际，推行“家在荣盛”和“荣易通”两大营销平台。年荣盛发展实现全口径合约销售金额.6亿元，同比增长5.9%；合约销售面积.2万平方米，同比增长2.5%。荣盛发展完成全年销售目标亿元的1.03倍，超额完成销售目标。但考虑当前环渤海区域尤其是环京市场依然低迷，荣盛销售依然面临压力。
02
投资
全年拿地销售比仅0.09
新增土储六成布局长三角
下半年投资拿地几乎停滞，全年拿地销售比0.09。年全年荣盛发展共在16个城市新增29宗地，其中28幅来自上半年。全年新增土储建筑面积.2万平方米，总价.4亿元，拿地销售金额比仅0.09，拿地几乎停滞，相比去年的0.22有明显下降。新增土储楼板价为元/平方米，与年新增土储楼板价基本持平。
调整布局重心，新增土储超6成来自长三角区域。荣盛发展年投拓秉持沿长江及陇海铁路沿线，京沪、京广铁路沿线发展，深耕京津冀城市群，稳步拓展长三角城市群、珠三角城市群及周边城市的“两横、两纵、三集群”的战略布局策略，聚焦优势城市，在杭州、常州、徐州、芜湖、广州等城市积极纳储，其中长三角地区占企业新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角凭借广州的高价地块，占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此投资占比仅有16.2%。
03
土储
环渤海区域土储占比高
结构优化仍需时日
总土储可保障未来3年左右开发需求。截止年底，荣盛发展的总土储约万平方米，相较年初下降9.6个百分点，结合企业年的销售面积及年的目标增长率推算，目前的土储总量基本可以满足企业未来3年左右的发展需求。
区域分布与年初差距不大，环渤海占比较年初下降2.2个百分点至58.8%。目前虽然荣盛发展在逐步扩展全国化布局，从年新增拿地区域占比可以看出，目前集团也在积极调整土储结构，尽量平滑风险。但其环渤海区域依然是企业发展的大本营，尤其是环渤海中河北省的土储占比达到了43.28%，在目前环京区域整体市场情况欠佳的情况下，荣盛发展整体抗风险情况不容乐观。
04
营利
营收下滑
上市以来首次出现亏损
营业收入同比下滑，地产营收贡献84.8%。年荣盛发展实现营业收入.4亿元，同比下降33.94%。其中房地产业务营收.6亿元，占营业收入比重达84.8%，相较去年同期下降2个百分点。另外产业园收入较去年同期下滑近5成，物业服务和酒店经营业务同比均有提升。
盈利能力持续下滑，净利润亏损。年荣盛发展实现毛利润92.3亿元，归母净利润亏损49.6亿元，整体毛利率水平为19.5%，较去年同期下降8.3个百分点，归母净利率为-10.5%。整体来看，企业的毛利率和归母净利率水平自年持续下滑，其中净利率到年出现上市以来首次亏损。
05
负债
短期债务风险高
“三道红线”处于橙档
现金短债比0.8，短期债务风险上升。截止至年底，荣盛发展持有现金亿元，较期初下降37.7%。现金短债比0.8，不符合“三道红线”监管标准；长短债比相较期初下降至1.2，债务结构恶化。且需要